El IVA se activa en un monto más bajo de lo que la gente cree
El alquiler de vivienda está exento del IVA mientras el pago mensual sea igual o menor a 1,5 salarios base. El salario base está en ₡462.200 y no se mueve desde 2021, así que el umbral es de ₡693.300 al mes.
Si el alquiler supera ese monto, se aplica el 13% — y aquí está el detalle que más sorprende: se aplica sobre la totalidad del alquiler, no sobre el exceso. Un alquiler de ₡700.000 no paga IVA sobre los ₡6.700 que pasan del umbral: paga sobre los ₡700.000 completos.
En la práctica, prácticamente todo el alquiler premium del oeste está por encima de ese umbral. Un apartamento de dos habitaciones en Santa Ana que se alquila en USD 1.400 está muy por encima de ₡693.300.
- ₡693.300
- Umbral mensual de exención
- 13%
- Sobre la totalidad, no sobre el exceso
- ₡462.200
- Salario base, sin cambios desde 2021
El umbral está atado al salario base, que lleva cinco años congelado. Los alquileres sí han subido. Cada año que pasa, el umbral deja afuera a más propietarios sin que cambie ninguna ley.
La renta de capital inmobiliario: 12,75% efectivo
Aparte del IVA, el alquiler paga impuesto sobre la renta de capital inmobiliario. La tarifa es del 15%, pero se aplica sobre el 85% de la renta bruta, porque la ley reconoce una deducción única del 15% por gastos. El resultado efectivo es 12,75% de lo que recibe.
Esa deducción es única y automática: no se suman facturas de mantenimiento, ni de pintura, ni de reparaciones. Existe una alternativa —tributar estas rentas dentro del impuesto sobre utilidades— pero exige tener al menos un empleado inscrito ante la CCSS dedicado a generarlas, y obliga a permanecer un mínimo de cinco años en ese régimen.
- 15%
- Tarifa nominal
- 85%
- Base imponible tras la deducción única
- 12,75%
- Carga efectiva sobre la renta bruta
La declaración es mensual, aunque no haya que pagar nada
Esta es la obligación que más se incumple sin querer. La declaración de rentas de capital inmobiliario es mensual, dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente, y hay que presentarla aunque el mes haya cerrado en cero. Lo mismo aplica al IVA: si el contrato está exento, igual hay que declarar reportando la operación como exenta.
Desde el 6 de octubre de 2025, TRIBU-CR sustituyó a ATV y los formularios cambiaron. El D-125 ya no existe.
- Form. 116
- Rentas de capital, persona física
- Form. 117
- Rentas de capital, persona jurídica
- Form. 150
- IVA, también mensual
Doce declaraciones al año por propiedad, más doce de IVA. Para un propietario con tres propiedades son 72 presentaciones anuales — con o sin inquilino adentro.
Y lo que no aparece en ninguna planilla
A la carga fiscal hay que sumarle lo que no tiene número oficial: los meses en que la propiedad está vacía entre un inquilino y otro, la morosidad cuando aparece, el desgaste que hay que reparar antes de volver a alquilar, y el tiempo que consume atender a un inquilino a la hora que llame.
Ninguno de esos costos desaparece al contratar administración. Lo que cambia es quién los absorbe y quién los gestiona. Es la conversación que conviene tener con números sobre la mesa, no con supuestos.
